如今的房地产行业虽说没之前那么景气了，但依旧是人们关注的焦点。
尤其是28号曝出曾经提出“小目标”的王健林被限制高消费，更是全网关注的对象。
搞得很多人心里犯嘀咕，再加上网上流传关于楼市的小视频什么说法都有。
这房地产还能不能碰了？郎咸平教授带领团队展开调查。
直言这类内容不仅对政府政策产生极大误导，还干扰消费者与投资者的判断，力求还原市场真相。
团队对海量短视频进行全面量化分析，筛选出189个内容独立的视频。
这些视频宣称北京、上海、广州、深圳四座城市楼盘跌幅达40%至73%，并将降价原因归咎于房地产不景气、开发商资金链断裂跑路等。
但经深入核查，郎咸平教授明确指出，这些说法均为博流量而编造的谎言。他将误导性短视频归纳为五大骗局，首当其冲的就是公寓降价骗局，涉及52个案例。
以上海某短视频为例，其声称当地楼盘暴跌73%，但查证显示，70年产权的正常住宅价格未降，降价的实为公寓。
另有视频称某海景豪宅暴跌50%至60%，而该区域70年产权住宅单价稳定在13.9万元/平方米，所谓“七字头单价”的降价房源均为商业公寓。
这些公寓常以低价为噱头，通过对比住宅价格或渲染开发商跑路氛围制造降价假象，实际上公寓价格波动不大，只是交易成本极高，原价100万元的公寓涨至200万元，卖出时各类费用合计接近40%，业主几乎无利润。
北上广深老破小降价骗局也不少，包含45个案例。上海部分老破小单价低至3万元/平方米，总价不足100万元。
北京一套58平方米两居室，2022年售价630万元，2025年降至290万元，降幅达54%。但深入分析发现，这类降价老破小均具备特定特征，学区属性弱化、房龄超20年、业主急于抛售或位于远郊区，并非整体老破小市场普遍降价。
让人意外的是，一些无良媒体为了流量，连法拍房降价骗局都没放过，调查就有24个案例。广州某法拍房看似比市场价低80万元，购房者收房时却发现前房主拖欠5年燃气费及滞纳金共计2万余元。
今年3月，王先生以360万元拍下一套法拍房，后续需缴纳240余万元税费，其中土地增值税210万元，总成本超600万元，远超市场价。
2025年数据显示，37%的法拍房存在未披露高额欠费，平均每套隐藏成本达房价的22%，部分物业公司还会通过断水断电施压，且该行为在物业管理条例框架内合法，购房者极易陷入困境。
既然是楼市骗局，这里面就少不了房产中介设计的骗局，涉及的案例有43个之多。我国多数房产中介采用无底薪模式，部分中介为追求佣金不择手段。
他们雇佣兼职人员假扮看房客，暗示房源空置、市场低迷，向房东施压制造焦虑，若房东不愿降价，便以“客户流失”相威胁。
阴阳合同、吃差价、发布虚假低价房源骗取购房款等行为也屡见不鲜。中介间的竞争内卷，进一步加剧此类乱象，他们多追求快速成交获取3%佣金，忽视交易公平与合规。
除此之外就是鼓吹楼市大跌崩盘的骗局，有25个案例。部分财经博主通过“广州房价失守2.3万元”“上海市中心房价将崩”“上海楼市再跌50%”等言论，刻意渲染购房者恐慌情绪，核心目的仅是博取流量。
北上广深楼市的真实情况并非如短视频所传。收集四市所有小区数据显示，过去一年北京正常住宅跌幅为5%至9%，上海为3%至15%，广州为8%至12%，深圳为2.4%至6.7%。
国家统计局数据更具权威性：今年1月至8月，北京一手房下跌1.1%，二手房下跌4%；上海一手房上涨3%，二手房下跌2.3%。
广州新房上涨0.02%，二手房下跌3.8%；深圳新房上涨0.9%，二手房下跌2.1%。显然，一手房价格波动不超1%，二手房最大跌幅未超4%，“楼市崩盘”实属不实言论。
郎咸平教授学术背景深厚，曾任职于香港中文大学商学院，毕业于宾夕法尼亚大学。早年在东方卫视《财经郎眼》中，他对国企改革、房地产泡沫、股市风险等议题的解读生动形象、深入浅出，语言犀利且一针见血。
如今，尽管岁月留痕，但他对楼市的分析依旧精准，直指核心问题，当前楼市部分房源降价，是学区房影响力衰退、公寓交易成本高、老破小自身属性劣势（房龄超25年、位于远郊区）等因素叠加导致，并非整体市场崩盘。
当前房地产市场的核心矛盾是“有效需求”缺失。经济学理论中并无“刚需”概念，只有“有效需求”，即消费者具备购买能力的需求。
例如，一个人三天未进食，若囊中羞涩，其有效需求便是一碗泡面。反观当下楼市，以上海为例，房价与收入比普遍在15倍至40倍，部分优质房源更高。
年轻人需工作30至40年才能购房，而美国纽约等国际大城市这一比例多在15倍左右。同时，年轻人就业压力增大，购房能力受限，住房需求自然转向租房市场。
目前政策鼓励年轻人租房，推动房价回归居住属性，挤压市场泡沫。但部分自媒体为起号编造虚假数据，中介为卖房实施PUA战术，房东为快速成交过度降价内卷，这些行为不仅扰乱市场秩序，还损害消费者权益。
事实上，真正具备稀缺性的房源，如北京、上海内环内房龄较新的住宅，价格始终坚挺。此前房地产普涨周期中，投资者忽视房龄等因素盲目追高，导致老破小等房源存在价格泡沫。
如今的价格调整，本质是市场回归理性的“均值回归”，房龄每年至少有1%的折旧率，二三十年房龄的老房子价格回调属正常现象。
将目光转向房地产行业标志性人物王健林与大连万达集团。此前，天眼查显示，大连万达集团股份有限公司及其法定代表人王健林等被限制高消费，消息迅速引发关注并冲上热搜。
据知情人士透露，此次“限高”源于万达下属项目公司的经济纠纷，双方此前已通过多种方式协商解决，目前公司正进一步了解情况，“限高”或因执行层面信息不对称导致。
公开信息显示，大连万达集团股份有限公司成立于1992年9月，法定代表人为王健林，注册资本10亿元人民币。
经营范围涵盖商业地产、酒店、连锁百货、电影院线等文化产业投资及经营，以及货物进出口、技术进出口、国内一般贸易等。
股东结构为大连合兴投资有限公司与王健林共同持股。风险信息显示，该公司现存11条被执行人信息，被执行总金额超52亿元，所持多家公司股权被冻结。
大连万达商业管理集团股份有限公司有1条被执行人信息，被执行总金额295.9万元，万达地产集团有限公司有423条被执行人信息，被执行总金额18.4亿元，其中失信被执行人信息4条，涉案总金额211.51万元。综合来看，万达系各公司被执行总金额超70亿元。
29号网站上已经查询不到王健林的“限高”信息，这一变化引发市场对万达债务化解进展的关注。
回溯万达发展历程，此次困境早有苗头。2017年前后，万达在国内大规模扩张房地产项目，同时布局海外收购，业务摊子过大导致资金链承压。
为缓解危机，万达开启“变卖资产”模式回笼资金，但仅能解决短期流动性问题，未能根本扭转局面。
更关键的是，为推动旗下万达商管上市，王健林与投资方签订对赌协议，承诺2023年前实现万达商管在香港上市，若未完成，需拿出380亿元现金回购投资人股份。
万达商管上市之路屡屡受挫，对赌协议违约导致债务规模进一步扩大，引发如今的连锁反应。
71岁的王健林本应步入养老阶段，却仍为企业生存奔波。
今年8月，有人在新疆克拉玛依偶遇他，照片中的他身形消瘦、皱纹明显、尽显疲惫，但始终坚持“不跑路、硬扛债”，与部分卷款潜逃的企业家形成鲜明对比。尽管外界对万达能否重振旗鼓存疑，但他的坚守赢得不少尊重。
与王健林的忙碌形成反差的是其子王思聪的生活状态。王思聪长期居住在日本东京豪宅，车库停放劳斯莱斯、布加迪等豪车，社交账号内容多为与网红女友旅游、在直播平台为主播刷礼物，9月20日便有网友发现他在直播间大量刷礼物。
不过，王思聪也面临个人债务问题，其早年创办的熊猫互娱2019年破产后，仍拖欠1200余万元合同债，截至今年9月仍被法院追讨。他曾试图出售上海一套房产偿债，却因定价过高无人问津，即便降价后仍未成交。
从法律层面看，万达集团债务属公司层面债务，与王思聪个人财产独立，且王健林早年表示不会给儿子留下遗产，仅提供过5亿元创业资金，因此王思聪无需为万达债务承担责任。
此外，王思聪在全球持有多套房产，仅租金收入便足以维持生活，这使得他在万达陷入困境时，仍能保持相对潇洒的生活状态。
当前房地产市场正处于调整周期。参考美国等经历过房地产泡沫的国家经验，房地产行业周期性明显。
泡沫破裂后，通常经历5年左右下跌期和5年左右震荡期，总计约10年才能逐步恢复并进入新上升周期。
从这一规律看，我国房地产市场目前或处于下跌周期尾部，即便下跌周期结束，房价也不会立即上涨，而是进入震荡企稳阶段。
未来楼市分化趋势将进一步加剧，一二线城市核心区域房源，因稀缺性和配套优势，价格抗跌性强，甚至可能跑赢通胀。
大城市郊区及三四线城市房源，因需求不足、供给过剩，价格面临较大下行压力。即便部分区域房价停止下跌。
若长期横盘，考虑到每年约2%的通胀率，10年后房产实际购买力将下降20%左右。若叠加此前部分房源已出现的30%左右跌幅，房产真实价值可能缩水一半。
对普通购房者而言，当前市场环境下需摒弃“炒房致富”观念，理性评估自身购买力，优先考虑房产居住属性。
若有购房需求，应重点关注一二线城市核心区域、房龄较新、配套完善的房源；若暂时不具备购房能力，租房也是合理选择。同时，需警惕各类楼市谣言与虚假信息，通过官方渠道获取真实数据，做出明智决策。
无论是郎咸平教授对楼市真相的解读，还是王健林与万达集团的困境，都折射出当前房地产行业正经历深刻变革。
这一过程中，市场将逐步回归理性，行业格局不断重塑，唯有顺应趋势、理性决策，才能在变局中实现稳健发展。
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